Quant costa realment comprar un habitatge a Catalunya

Si vols quedar-te amb les idees principals abans d'entrar en detall:

• A Catalunya, l'habitatge usat tributa normalment per TPO.
• El TPO general és progressiu: comença en el 10 % i arriba a trams del 13 % per a valors superiors.
• L'habitatge nou subjecte a IVA tributa generalment al 10 % d'IVA i, quan correspon, a l'1,5 % d'AJD.
• En segona mà, l'impost pot calcular-se sobre un import superior al preu de compra si existeix un valor de referència més gran.
• Si compres amb hipoteca, els teus estalvis no serveixen només per a l'«entrada»: també han de cobrir impostos, despeses i allò que vulguis conservar després.
• Comprar un habitatge no acaba econòmicament el dia de l'escriptura: comunitat, IBI, manteniment, assegurances, possibles derrames i reformes també han de formar part de la decisió.

Segona mà	Obra nova subjecta a IVA
TPO general: tipus mitjà resultant de l’escala del 10–13 %.	IVA general: 10 %.
Poden existir tipus reduïts, amb requisits.	AJD general: 1,5 %, quan correspon.
El valor de referència pot afectar la base fiscal.	IVA + AJD: 11,5 % de la base corresponent en una adquisició ordinària sotmesa a aquests tipus.

Habitatge de segona mà

Amb caràcter general, un habitatge usat a Catalunya tributa per Transmissions Patrimonials Oneroses (TPO) quan l'operació no està subjecta a IVA.

Des del 27 de juny de 2025, l’ATC estableix un tipus mitjà resultant d’aplicar l’escala següent al valor total de l’immoble:

Part del valor total de l'immoble	Tipus aplicable
Fins a 600.000 €	10 %
De 600.000 € a 900.000 €	11 %
De 900.000 € a 1.500.000 €	12 %
Més de 1.500.000 €	13 %

Font principal: ATC · TPO, escala i tipus mitjà. Tipus i llindars susceptibles de canviar.

Que l'immoble superi els 600.000 € no significa que tot tributi a l'11 %.

Exemple · 700.000 €

• Primers 600.000 € × 10 % = 60.000 €.
• Següents 100.000 € × 11 % = 11.000 €.

TPO total de l’exemple: 71.000 €. El desglossament mostra com s’obté el tipus mitjà de l’escala; no s’aplica l’11 % a tot el valor. Els exemples utilitzen el tipus mitjà sense arrodoniments intermedis; l’arrodoniment del tipus mitjà en l’autoliquidació pot produir petites diferències.

Alguns exemples amb la tarifa general

Valor total	TPO
300.000 €	30.000 €
600.000 €	60.000 €
700.000 €	71.000 €
900.000 €	93.000 €
1.000.000 €	105.000 €
1.200.000 €	129.000 €
1.500.000 €	165.000 €
2.000.000 €	230.000 €

Són exemples de la tarifa general. Una operació concreta pot estar subjecta a un altre tractament fiscal.

Existeix a més un tipus específic del 20 % en determinats supòsits, com ara certes adquisicions per grans tenidors o adquisicions d'edificis sencers d'habitatges. No és el supòsit habitual d'un comprador particular, però demostra per què no convé utilitzar una calculadora fiscal sense introduir correctament qui compra i què s'adquireix.

Habitatge nou

Quan la transmissió està subjecta i no exempta d'IVA, un habitatge tributa amb caràcter general al 10 % d'IVA i, si l'operació es formalitza en escriptura pública, a Catalunya s'aplica generalment l'1,5 % d'AJD.

Per tant, en una adquisició ordinària d'habitatge nou sotmesa a aquests tipus, la càrrega formada per IVA + AJD equival a l'11,5 % de la base corresponent, abans d'altres despeses.

Exemple · Habitatge nou de 500.000 €

Concepte	Import
IVA 10 %	50.000 €
AJD 1,5 %	7.500 €
Total d'ambdós impostos	57.500 €

Concepte

• IVA 10 %
• AJD 1,5 %
• Total d'ambdós impostos

Import

• 50.000 €
• 7.500 €
• 57.500 €

L'Agència Tributària estableix actualment el tipus general del 10 % per als lliuraments d'habitatges, incloses fins a dues places de garatge i annexos situats al mateix edifici quan es transmeten conjuntament.

Existeixen supòsits especials. Per exemple, determinats habitatges de protecció oficial poden tenir un tractament diferent.

Aquest és un dels aspectes més importants de l'article.

En una transmissió immobiliària subjecta a TPO, no sempre n'hi ha prou amb prendre el preu que has negociat i aplicar-hi el percentatge corresponent.

Quan l'immoble disposa de valor de referència, la base imposable és la més gran entre:

• Valor de referència.
• Valor declarat.
• Preu o contraprestació pactada.

Si l'immoble no té valor de referència o aquest no es pot certificar, entren en joc el valor declarat, el preu pactat i el valor de mercat segons les regles aplicables.

A la pràctica · Preu pactat ≠ sempre base fiscal

Concepte	Import
Preu de compra	400.000 €
Valor de referència	450.000 €
Base imposable	450.000 €
TPO general al 10 %	45.000 €
Diferència fiscal	5.000 €

L'impost es calcula sobre 450.000 €, no sobre els 400.000 € que has pagat, sense que el venedor hagi rebut ni un euro més.

Per això, abans de tancar definitivament un pressupost, convé conèixer dues xifres: preu que pagaré i base fiscal sobre la qual previsiblement tributaré.

Si consideres que el valor de referència perjudica els teus interessos, existeix un procediment per impugnar-lo una vegada presentada l'autoliquidació d'acord amb les regles previstes per l'Administració.

Catalunya preveu diferents tarifes reduïdes en determinades adquisicions d'habitatge habitual.

Però és important entendre una cosa: pertànyer a un col·lectiu no significa automàticament que puguis aplicar el tipus reduït. Cada benefici fiscal té requisits.

Entre els principals supòsits actuals hi ha:

Joves

Existeix un tipus reduït del 5 % per a determinats compradors de 35 anys o menys quan l'habitatge hagi de constituir el seu habitatge habitual i es compleixin els requisits establerts, inclosos els econòmics.

Famílies nombroses

Pot resultar aplicable un tipus del 5 % quan es compleixen els requisits previstos.

Famílies monoparentals

Existeix igualment un tipus reduït del 5 % sota les condicions legals corresponents.

Persones amb discapacitat

Determinats compradors poden aplicar un 5 %, subjecte al grau de discapacitat i als requisits econòmics i d'habitatge habitual establerts.

Víctimes de violència masclista

Existeix un tipus reduït del 5 %, aplicable a fets imposables a partir del 27/06/2025, per als supòsits que compleixen les condicions legals. Font: ATC · tarifes TPO, víctimes de violència masclista.

Habitatge de protecció oficial

L’adquisició d’un habitatge habitual de protecció oficial té un tipus del 7 % en la tarifa THP, quan es compleixen els requisits. Font principal: ATC · compravenda d’immobles, tarifa THP.

Determinats municipis rurals

Existeixen actualment tarifes reduïdes del 4 % en determinats municipis rurals i del 3 % en municipis rurals d'atenció especial, sempre que es compleixin tots els requisits.

També existeixen tarifes específiques per a determinats immobles rurals que s'adquireixen per rehabilitar-los.

Important

No faria mai aquest càlcul: «Tinc 32 anys, per tant pago un 5 %.»

La pregunta correcta és: «Compleixo tots els requisits de la tarifa reduïda vigent en la data de la meva compra?»

Complir una característica personal no garanteix per si sol el tipus reduït. S'han de comprovar tots els requisits vigents.

Una diferència de diversos punts percentuals sobre el preu d'un habitatge pot equivaler a desenes de milers d'euros.

Un altre detall que pot generar confusió.

Si dos compradors adquireixen al 50 % un habitatge de 700.000 €, no es considera que cadascun estigui comprant un immoble diferent de 350.000 € per determinar el tram.

El tipus mitjà resultant de l’escala es calcula tenint en compte el valor total de l’immoble, i després s’aplica a la base corresponent a la participació adquirida.

La mateixa Agència Tributària de Catalunya utilitza un exemple d'un habitatge de 700.000 € adquirit al 50 % per dues persones per explicar aquest sistema.

Suposem que preguntes al banc quant podria prestar-te. La resposta és important, però no respon per si sola a: «Quin habitatge puc comprar?»

Perquè els teus fons propis hauran de cobrir diverses capes.

Fons propis · Per capes

Preu de l'habitatge − finançament concedit = aportació al preu.

Aportació al preu + impostos + despeses de compra + taxació i altres despeses financeres + reformes o posada en marxa + coixí posterior.

El Banc d'Espanya explica que la taxació serveix a l'entitat per valorar l'immoble i el risc de l'operació, però el finançament final depèn de les condicions concretes de l'entitat i del prestatari.

Per això no utilitzaria el «80 %» com una promesa. Pot servir com a exemple habitual de finançament, però no com a regla garantida.

Imagina un habitatge usat de 400.000 € i, únicament a efectes de l'exemple, que el finançament concedit fos de 320.000 €.

Concepte	Import
Preu de l'habitatge	400.000 €
Finançament hipotètic	−320.000 €
La teva aportació al preu	80.000 €
TPO general (base fiscal de 400.000 €)	+40.000 €
Abans d'altres despeses	120.000 €

I encara no hem parlat de:

• Taxació.
• Registre.
• Còpies notarials que corresponguin.
• Serveis professionals.
• Reformes.
• Mudança.
• Assegurança.
• Mobiliari.
• Ni de quants diners vols conservar després.

Per això començar una cerca únicament a partir de «El banc em presta fins a X» pot portar a visitar habitatges que en realitat queden fora del teu rang segur.

És habitual barrejar les seves despeses. Però jurídicament i econòmicament convé separar-les.

Despeses de formalització del préstec hipotecari

En els préstecs subjectes a la Llei 5/2019, el Banc d'Espanya resumeix actualment el repartiment de la manera següent:

El client paga	L'entitat financera paga
La taxació.	Notaria corresponent a la formalització del préstec.
La còpia de l'escriptura del préstec si la sol·licita.	Registre de la hipoteca.
La comissió d'obertura, si existeix i està prevista en les condicions.	Impostos de la hipoteca i gestoria associada a la formalització hipotecària.

Això es refereix a les despeses de formalització del préstec. No significa que el banc pagui els impostos ni totes les despeses de comprar l'habitatge. Aquesta distinció és fonamental.

Si hi ha finançament hipotecari, l'habitatge haurà de ser taxat d'acord amb el sistema aplicable. La taxació la paga el client.

A més, si ja disposes d'una taxació realitzada per una societat homologada i segueix vigent, l'entitat ha d'acceptar-la en els termes previstos per la normativa, encara que pugui fer les seves pròpies comprovacions sense repercutir-te el cost d'aquestes comprovacions.

El preu d'una taxació no està fixat mitjançant una tarifa única per a tots els habitatges. Depèn de:

• Immoble.
• Complexitat.
• Proveïdor.
• Ubicació.
• Característiques de la valoració.

Per això evitaria afirmar en una guia: «Una taxació costa exactament X euros.» No existeix una xifra universal.

Pot existir o no. No pressupostaria automàticament 0 % ni tampoc 1 %.

Cal revisar les condicions de l'oferta hipotecària concreta. Si existeix una comissió d'obertura, ha d'estar correctament informada dins de les condicions del préstec.

És habitual trobar a Internet frases del tipus: «La notaria costa aproximadament un 1 %.» No utilitzaria aquesta regla per planificar una compra.

Els aranzels notarials estan regulats i la quantitat concreta depèn de les característiques del document i de l'operació.

A més, cal diferenciar quines despeses corresponen a:

• Compravenda.
• Préstec hipotecari.
• Còpies.
• Pactes entre les parts.

El que importa no és memoritzar un percentatge rodó, sinó entendre quin concepte estàs pagant i per què.

La inscripció de la compravenda també genera drets registrals regulats mitjançant aranzel.

De nou: no utilitzaria un percentatge genèric sobre el preu com si fos una regla fiscal. El seu import dependrà de l'operació i de l'aranzel aplicable.

Una comprovació petita però útil: la nota simple

Una nota simple del Registre permet consultar informació com:

• Titularitat.
• Descripció de la finca.
• Càrregues.
• Informació registral rellevant.

Segons la Seu de Registradors, són 9,02 € per finca, impostos i retencions no inclosos. Import susceptible de canviar amb el temps.

Comparat amb l'import total d'una compra és una quantitat mínima, però la informació pot ser molt rellevant.

Una compravenda pot requerir diferents professionals segons la seva complexitat. Entre d'altres:

• Advocat.
• Arquitecte o tècnic.
• Assessor fiscal.
• Gestoria.
• Intermediari hipotecari.
• Representació del comprador.

No tots són obligatoris en totes les operacions.

Una compra senzilla d'un pis relativament recent i un habitatge costaner antic amb reformes, dubtes urbanístics o una comunitat complexa no presenten el mateix nivell de risc ni requereixen necessàriament les mateixes comprovacions.

Per això prefereixo distingir entre costos legalment associats a l'operació i serveis que pot ser raonable contractar per protegir millor una decisió concreta.

Comprar un habitatge no s'acaba financerament el dia que reps les claus. Abans de decidir, convé conèixer també:

• IBI.
• Quota ordinària de comunitat.
• Derrames aprovades.
• Possibles actuacions extraordinàries.
• Assegurança.
• Subministraments.
• Manteniment.
• Reformes.
• Piscina.
• Jardí.
• Climatització.
• Seguretat.
• Costos derivats de mantenir l'habitatge buit durant determinats períodes.

En un habitatge vora el mar poden aparèixer a més necessitats de manteniment relacionades amb:

• Salinitat.
• Humitat.
• Vent.
• Exposició.
• Tancaments.
• Elements metàl·lics.
• Façanes i exteriors.

No significa que tots aquests habitatges generin necessàriament més despesa. Significa que també cal analitzar el cost d'ús, no només el cost d'adquisició.

Una quota baixa de comunitat no significa necessàriament que l'edifici sigui barat de mantenir.

Abans de comprar

Convé revisar, quan correspongui:

• Certificat de deute.
• Últimes juntes.
• Derrames aprovades.
• Actuacions previstes.
• Estat de la façana.
• Coberta.
• Ascensor.
• Piscina.
• Jardins.
• Possibles obres extraordinàries.

A Catalunya, l'article 553-5 del Codi civil de Catalunya estableix que els elements privatius queden afectats al pagament de despeses comunes, ordinàries o extraordinàries, i del fons de reserva, corresponents a la part vençuda de l'any en curs i als quatre anys naturals immediatament anteriors.

El venedor ha de declarar que està al corrent o especificar els pagaments pendents i aportar un certificat de l'estat dels seus deutes amb la comunitat. En el certificat han de constar també les despeses i les aportacions al fons de reserva aprovades però pendents de venciment. Sense aquesta manifestació i aportació no es pot atorgar l'escriptura, llevat de renúncia expressa de les parts en els termes previstos per la norma.

A la pràctica

Jo no tractaria el certificat de comunitat com «un altre paper per a la notaria». Pot ajudar-te a descobrir que un habitatge aparentment dins de pressupost porta associada una derrama extraordinària important. I això també forma part del preu real d'entrar en la propietat.

En una compravenda ordinària, no amb caràcter general.

En les transmissions oneroses, el contribuent de l'impost municipal sobre l'increment de valor dels terrenys és normalment qui transmet el terreny.

Existeix una excepció rellevant: si el venedor és una persona física no resident a Espanya, el comprador té la consideració de substitut del contribuent.

Per això tampoc inclouria la plusvàlua municipal automàticament en una llista genèrica de «despeses del comprador». L'operació concreta importa.

01 · Segona mà de 300.000 €

Suposem una base fiscal de 300.000 €, tarifa general i sense benefici fiscal.

TPO: 30.000 €.

A partir d'aquí encara caldria afegir, segons correspongui:

• Fons propis destinats al preu.
• Registre.
• Taxació si hi ha hipoteca.
• Còpies.
• Serveis professionals.
• Costos immediats de l'habitatge.
• Coixí posterior.

02 · Segona mà de 700.000 €

Calculem el tipus mitjà resultant de l’escala, sense arrodoniments intermedis:

• Primers 600.000 €: 60.000 €.
• Següents 100.000 € a l'11 %: 11.000 €.

TPO: 71.000 €. No 77.000 €. L'11 % no s'aplica als 700.000 € complets.

03 · Compra per 400.000 €, valor de referència 450.000 €

Concepte	Import
Preu	400.000 €
Valor de referència	450.000 €
Base imposable	450.000 €
TPO general	45.000 €

És un bon exemple de per què negociar el preu i calcular l'impost són dos exercicis relacionats, però diferents.

04 · Obra nova de 500.000 €

• IVA 10 %: 50.000 €.
• AJD 1,5 %: 7.500 €.

Impostos: 57.500 €, abans de la resta de costos associats a la compra.

Fiscalitat

• És segona mà o tributa per IVA?
• Existeix valor de referència?
• Quina serà previsiblement la base fiscal?
• Compleixo realment alguna tarifa reduïda?
• He comprovat la normativa vigent avui?

Finançament

• Quant està disposada a finançar realment l'entitat?
• Sobre quin valor?
• Tinc una valoració inicial de solvència?
• Existeix comissió d'obertura?
• Qui paga cada despesa?
• Quant costa la taxació?

Habitatge

• Quin IBI té?
• Quina és la quota de comunitat?
• Existeixen derrames?
• Hi ha actuacions extraordinàries previstes?
• Necessita inversió immediata?
• Quin manteniment exigeix?

Operació

• Quines despeses s'han pactat entre comprador i venedor?
• Necessito revisió jurídica específica?
• Necessito revisió tècnica?
• Quins diners tindré disponibles després de la compra?

Abans de buscar un habitatge, intentaria respondre una altra pregunta:

«Quin és el preu màxim que puc assumir sense que impostos, despeses i finançament converteixin la compra en una operació incòmoda després de signar?»

Aquesta xifra pot ser inferior a la teva preaprovació hipotecària, els teus estalvis totals o el màxim que podries pagar tècnicament. I no passa res.

L'objectiu no hauria de ser comprar tot el que puguis pagar. Hauria de ser comprar un habitatge que puguis sostenir amb comoditat després.

Dades susceptibles de canviar: TPO (tipus generals, 20 % i llindars de l’escala); tipus reduïts i requisits; límits d’edat, renda i discapacitat; IVA; AJD; nota simple; qualsevol altre import, llindar o requisit legal, inclòs el valor de referència i les regles de despeses hipotecàries, comunitat i plusvàlua. Cal tornar-los a verificar a les fonts oficials en la data de l’operació.

Per això aquesta guia indica expressament: Última revisió: octubre de 2026.

Abans d'utilitzar qualsevol xifra en una operació real s'han de tornar a comprovar:

• Normativa vigent.
• Requisits personals.
• Valor de referència.
• Característiques de l'immoble.
• Municipi.
• Tipus d'operació.

Aquesta guia té finalitat informativa. No substitueix:

• Liquidació fiscal individual.
• Assessorament jurídic.
• Assessorament fiscal.
• Taxació.
• Oferta hipotecària.
• Anàlisi tècnica d'un habitatge.

El seu objectiu és un altre: ajudar-te a entendre quines preguntes necessites respondre abans de decidir quant pots gastar realment en un habitatge.