Combien coûte réellement l’achat d’un logement en Catalogne ?

Si vous souhaitez retenir les idées principales avant d'entrer dans le détail :

• En Catalogne, le logement ancien est généralement imposé par le TPO (Transmissions Patrimoniales Onéreuses).
• Le TPO général est progressif : il commence à 10 % et atteint des tranches de 13 % pour les valeurs supérieures.
• Le logement neuf soumis à la TVA est généralement imposé à 10 % de TVA et, le cas échéant, à 1,5 % d'AJD (Actes Juridiques Documentés).
• Pour l'ancien, l'impôt peut être calculé sur un montant supérieur au prix d'achat s'il existe une valeur de référence plus élevée.
• Si vous achetez avec un crédit hypothécaire, votre épargne ne sert pas uniquement à « l'apport » : elle doit aussi couvrir les impôts, les frais et ce que vous souhaitez conserver après.
• Acheter un logement ne se termine pas économiquement le jour de la signature de l'acte : les charges de copropriété, la taxe foncière (IBI), l'entretien, les assurances, les éventuels appels de fonds et les rénovations doivent aussi faire partie de la décision.

Ancien	Neuf soumis à la TVA
TPO général : taux moyen résultant du barème de 10–13 %.	TVA générale : 10 %.
Des taux réduits peuvent exister, sous conditions.	AJD général : 1,5 %, le cas échéant.
La valeur de référence peut affecter la base fiscale.	TVA + AJD : 11,5 % de la base correspondante dans une acquisition ordinaire soumise à ces taux.

Logement ancien

De manière générale, un logement ancien en Catalogne est imposé au titre des Transmissions Patrimoniales Onéreuses (TPO) lorsque l'opération n'est pas soumise à la TVA.

Pour les faits imposables à partir du 27 juin 2025, l’ATC prévoit un taux moyen résultant de l’application du barème suivant à la valeur totale du bien :

Part de la valeur totale du bien	Taux applicable
Jusqu'à 600 000 €	10 %
De 600 000 € à 900 000 €	11 %
De 900 000 € à 1 500 000 €	12 %
Plus de 1 500 000 €	13 %

Source principale : ATC · TPO, barème et taux moyen. Taux et seuils susceptibles de changer.

Le fait que le bien dépasse 600 000 € ne signifie pas que la totalité est imposée à 11 %.

Exemple · 700 000 €

• Les premiers 600 000 € × 10 % = 60 000 €.
• Les 100 000 € suivants × 11 % = 11 000 €.

TPO total de l’exemple : 71 000 €. La décomposition montre comment le taux moyen résulte du barème ; le taux de 11 % ne s’applique pas à toute la valeur. Les exemples utilisent le taux moyen sans arrondis intermédiaires ; son arrondi dans l’autoliquidation peut entraîner de petites différences.

Quelques exemples avec le barème général

Valeur totale	TPO
300 000 €	30 000 €
600 000 €	60 000 €
700 000 €	71 000 €
900 000 €	93 000 €
1 000 000 €	105 000 €
1 200 000 €	129 000 €
1 500 000 €	165 000 €
2 000 000 €	230 000 €

Ce sont des exemples du barème général. Une opération concrète peut être soumise à un autre traitement fiscal.

Il existe en outre un taux spécifique de 20 % dans certains cas, comme certaines acquisitions par de grands détenteurs ou des acquisitions d'immeubles entiers de logements. Ce n'est pas le cas habituel d'un acheteur particulier, mais cela démontre pourquoi il ne convient pas d'utiliser un calculateur fiscal sans introduire correctement qui achète et ce qui est acquis.

Logement neuf

Lorsque la transmission est soumise à la TVA et non exonérée, un logement est généralement imposé à 10 % de TVA et, si l'opération est formalisée par acte notarié, en Catalogne s'applique généralement 1,5 % d'AJD.

Ainsi, dans une acquisition ordinaire de logement neuf soumise à ces taux, la charge formée par la TVA + l'AJD équivaut à 11,5 % de la base correspondante, avant les autres frais.

Exemple · Logement neuf de 500 000 €

Concept	Montant
TVA 10 %	50 000 €
AJD 1,5 %	7 500 €
Total des deux impôts	57 500 €

Concept

• TVA 10 %
• AJD 1,5 %
• Total des deux impôts

Montant

• 50 000 €
• 7 500 €
• 57 500 €

L'Agence fiscale établit actuellement le taux général de 10 % pour les livraisons de logements, y compris jusqu'à deux places de garage et des annexes situées dans le même immeuble lorsqu'elles sont transmises conjointement.

Il existe des cas particuliers. Par exemple, certains logements à protection officielle peuvent bénéficier d'un traitement différent.

C'est l'un des aspects les plus importants de cet article.

Dans une transmission immobilière soumise au TPO, il ne suffit pas toujours de prendre le prix négocié et de lui appliquer le pourcentage correspondant.

Lorsque le bien dispose d'une valeur de référence, la base imposable est la plus élevée des trois valeurs suivantes :

• Valeur de référence.
• Valeur déclarée.
• Prix ou contrepartie convenue.

Si le bien n'a pas de valeur de référence ou que celle-ci ne peut être certifiée, entrent en jeu la valeur déclarée, le prix convenu et la valeur de marché selon les règles applicables.

En pratique · Prix convenu ≠ toujours base fiscale

Concept	Montant
Prix d'achat	400 000 €
Valeur de référence	450 000 €
Base imposable	450 000 €
TPO général à 10 %	45 000 €
Différence fiscale	5 000 €

L'impôt est calculé sur 450 000 €, et non sur les 400 000 € que vous avez payés, sans que le vendeur ait reçu un euro de plus.

C'est pourquoi, avant de clore définitivement un budget, il convient de connaître deux chiffres : le prix que je vais payer et la base fiscale sur laquelle je vais vraisemblablement être imposé.

Si vous estimez que la valeur de référence porte atteinte à vos intérêts, il existe une procédure pour la contester une fois l'autoliquidation déposée conformément aux règles prévues par l'Administration.

La Catalogne prévoit différents barèmes réduits pour certaines acquisitions de résidence habituelle.

Mais il est important de comprendre une chose : appartenir à un groupe donné ne signifie pas automatiquement que vous pouvez appliquer le taux réduit. Chaque avantage fiscal a ses propres conditions.

Parmi les principaux cas actuels figurent :

Jeunes

Il existe un taux réduit de 5 % pour certains acheteurs de 35 ans ou moins lorsque le logement va constituer leur résidence habituelle et que les conditions établies, y compris économiques, sont remplies.

Familles nombreuses

Un taux de 5 % peut être applicable lorsque les conditions prévues sont remplies.

Familles monoparentales

Il existe également un taux réduit de 5 % sous les conditions légales correspondantes.

Personnes en situation de handicap

Certains acheteurs peuvent appliquer un taux de 5 %, sous réserve du degré de handicap et des conditions économiques et de résidence habituelle établies.

Victimes de violences sexistes

Un taux réduit de 5 % s’applique aux faits imposables à partir du 27/06/2025, lorsque les conditions légales sont remplies. Source : ATC · tarifs TPO, victimes de violences sexistes.

Logement à protection officielle

L’acquisition d’un logement à protection officielle comme résidence habituelle relève du taux de 7 % du tarif THP, sous réserve de ses conditions. Source principale : ATC · acquisition de biens immobiliers, tarif THP.

Certaines communes rurales

Il existe actuellement des barèmes réduits de 4 % dans certaines communes rurales et de 3 % dans les communes rurales à attention spéciale, à condition de remplir toutes les conditions requises.

Il existe également des barèmes spécifiques pour certains biens ruraux acquis en vue de leur réhabilitation.

Important

Je ne ferais jamais ce calcul : « J'ai 32 ans, donc je paie 5 %. »

La bonne question est : « Est-ce que je remplis toutes les conditions du barème réduit en vigueur à la date de mon achat ? »

Remplir une caractéristique personnelle ne garantit pas à elle seule le taux réduit. Toutes les conditions en vigueur doivent être vérifiées.

Une différence de plusieurs points de pourcentage sur le prix d'un logement peut représenter des dizaines de milliers d'euros.

Autre détail pouvant prêter à confusion.

Si deux acheteurs acquièrent à 50 % chacun un logement de 700 000 €, on ne considère pas que chacun achète un bien distinct de 350 000 € pour déterminer la tranche.

Le taux moyen résultant du barème est calculé sur la valeur totale du bien, puis appliqué à la base correspondant à la quote-part acquise.

L'Agència Tributària de Catalunya elle-même utilise l'exemple d'un logement de 700 000 € acquis à 50 % par deux personnes pour expliquer ce système.

Supposons que vous demandiez à votre banque combien elle pourrait vous prêter. La réponse est importante, mais elle ne répond pas à elle seule à la question : « Quel logement puis-je acheter ? »

Car vos fonds propres devront couvrir plusieurs couches.

Fonds propres · Par couches

Prix du logement − financement accordé = apport au prix.

Apport au prix + impôts + frais d'achat + expertise et autres frais financiers + rénovations ou mise en service + coussin de sécurité postérieur.

La Banque d'Espagne explique que l'expertise sert à l'établissement bancaire à évaluer le bien et le risque de l'opération, mais que le financement final dépend des conditions concrètes de l'établissement et de l'emprunteur.

C'est pourquoi je n'utiliserais pas le « 80 % » comme une promesse. Cela peut servir d'exemple courant de financement, mais pas de règle garantie.

Imaginez un logement ancien de 400 000 € et, uniquement à des fins d'illustration, que le financement accordé soit de 320 000 €.

Concept	Montant
Prix du logement	400 000 €
Financement hypothétique	−320 000 €
Votre apport au prix	80 000 €
TPO général (base fiscale de 400 000 €)	+40 000 €
Avant les autres frais	120 000 €

Et nous n'avons pas encore parlé de :

• L'expertise.
• Le registre.
• Les copies notariales correspondantes.
• Les services professionnels.
• Les rénovations.
• Le déménagement.
• L'assurance.
• Le mobilier.
• Ni du montant d'argent que vous souhaitez conserver après.

C'est pourquoi commencer une recherche uniquement à partir de « la banque me prête jusqu'à X » peut amener à visiter des logements qui, en réalité, sortent de votre marge de sécurité.

Il est courant de mélanger leurs frais. Mais juridiquement et économiquement, il convient de les séparer.

Frais de formalisation du prêt hypothécaire

Pour les prêts soumis à la Loi 5/2019, la Banque d'Espagne résume actuellement la répartition de la manière suivante :

Le client paie	L'établissement financier paie
L'expertise.	Les frais de notaire correspondant à la formalisation du prêt.
La copie de l'acte de prêt s'il la demande.	L'inscription de l'hypothèque au registre.
La commission d'ouverture, si elle existe et est prévue dans les conditions.	Les impôts liés au prêt hypothécaire et les frais de gestion associés à la formalisation hypothécaire.

Ceci concerne les frais de formalisation du prêt. Cela ne signifie pas que la banque paie les impôts ni tous les frais liés à l'achat du logement. Cette distinction est fondamentale.

S'il existe un financement hypothécaire, le logement devra être expertisé conformément au système applicable. L'expertise est payée par le client.

De plus, si vous disposez déjà d'une expertise réalisée par une société agréée et qu'elle est toujours valable, l'établissement doit l'accepter dans les termes prévus par la réglementation, bien qu'il puisse effectuer ses propres vérifications sans vous en répercuter le coût.

Le prix d'une expertise n'est pas fixé selon un tarif unique pour tous les logements. Il dépend :

• Du bien.
• De la complexité.
• Du prestataire.
• De l'emplacement.
• Des caractéristiques de l'évaluation.

C'est pourquoi j'éviterais d'affirmer dans un guide : « Une expertise coûte exactement X euros. » Il n'existe pas de chiffre universel.

Elle peut exister ou non. Je ne budgétiserais pas automatiquement 0 % ni non plus 1 %.

Il faut examiner les conditions de l'offre hypothécaire concrète. Si une commission d'ouverture existe, elle doit être correctement indiquée dans les conditions du prêt.

Il est courant de trouver sur Internet des phrases du type : « Le notaire coûte environ 1 %. » Je n'utiliserais pas cette règle pour planifier un achat.

Les émoluments notariaux sont réglementés et le montant concret dépend des caractéristiques du document et de l'opération.

Il faut en outre différencier les frais correspondant à :

• La vente.
• Le prêt hypothécaire.
• Les copies.
• Les accords entre les parties.

L'important n'est pas de mémoriser un pourcentage rond, mais de comprendre quel élément vous payez et pourquoi.

L'inscription de la vente génère également des droits d'enregistrement réglementés par un barème.

Là encore : je n'utiliserais pas un pourcentage générique sur le prix comme s'il s'agissait d'une règle fiscale. Son montant dépendra de l'opération et du tarif applicable.

Une vérification petite mais utile : la note simple

Une note simple du registre permet de consulter des informations telles que :

• La titularité.
• La description du bien.
• Les charges.
• Les informations d'enregistrement pertinentes.

Selon la Sede de Registradores, le prix est de 9,02 € par bien, impôts et retenues non compris. Montant susceptible de changer avec le temps.

Comparé au montant total d'un achat, c'est une somme minime, mais l'information peut être très pertinente.

Une vente peut nécessiter différents professionnels selon sa complexité. Entre autres :

• Avocat.
• Architecte ou technicien.
• Conseiller fiscal.
• Cabinet de gestion (gestoría).
• Courtier en crédit hypothécaire.
• Représentation de l'acheteur.

Ils ne sont pas tous obligatoires dans toutes les opérations.

Un achat simple d'un appartement relativement récent et un logement côtier ancien nécessitant des rénovations, présentant des doutes urbanistiques ou une copropriété complexe ne présentent pas le même niveau de risque ni ne nécessitent forcément les mêmes vérifications.

C'est pourquoi je préfère distinguer entre les coûts légalement associés à l'opération et les services qu'il peut être raisonnable de contracter pour mieux protéger une décision concrète.

Acheter un logement ne se termine pas financièrement le jour où vous recevez les clés. Avant de décider, il convient également de connaître :

• La taxe foncière (IBI).
• La cotisation ordinaire de copropriété.
• Les appels de fonds approuvés.
• Les éventuelles interventions extraordinaires.
• L'assurance.
• Les fournitures (eau, électricité, gaz).
• L'entretien.
• Les rénovations.
• La piscine.
• Le jardin.
• La climatisation.
• La sécurité.
• Les coûts liés au maintien du logement vacant pendant certaines périodes.

Dans un logement en bord de mer peuvent en outre apparaître des besoins d'entretien liés à :

• La salinité.
• L'humidité.
• Le vent.
• L'exposition.
• Les menuiseries extérieures.
• Les éléments métalliques.
• Les façades et extérieurs.

Cela ne signifie pas que tous ces logements génèrent nécessairement plus de dépenses. Cela signifie qu'il faut aussi analyser le coût d'usage, pas seulement le coût d'acquisition.

Une cotisation de copropriété faible ne signifie pas nécessairement que l'immeuble est bon marché à entretenir.

Avant d'acheter

Il convient de vérifier, le cas échéant :

• Le certificat de dette.
• Les dernières assemblées.
• Les appels de fonds approuvés.
• Les interventions prévues.
• L'état de la façade.
• La toiture.
• L'ascenseur.
• La piscine.
• Les jardins.
• Les éventuels travaux extraordinaires.

En Catalogne, l'article 553-5 du Code civil de Catalogne établit que les parties privatives sont affectées au paiement des charges communes, ordinaires ou extraordinaires, ainsi que du fonds de réserve, correspondant à la partie échue de l'année en cours et aux quatre années civiles immédiatement précédentes.

Le vendeur doit déclarer qu'il est à jour de ses paiements ou préciser les sommes en souffrance, et fournir un certificat de l'état de ses dettes envers la copropriété. Ce certificat doit également faire état des charges et des apports au fonds de réserve approuvés mais non encore échus. Sans cette déclaration et cette production, l'acte ne peut être établi, sauf renonciation expresse des parties dans les termes prévus par la norme.

En pratique

Je ne traiterais pas le certificat de copropriété comme « un papier de plus pour le notaire ». Il peut vous aider à découvrir qu'un logement apparemment dans votre budget est associé à un appel de fonds extraordinaire important. Et cela fait également partie du coût réel d'entrée dans la propriété.

Dans une vente ordinaire, non, en règle générale.

Dans les transmissions à titre onéreux, le contribuable redevable de l'impôt municipal sur l'augmentation de valeur des terrains est normalement celui qui cède le terrain.

Il existe une exception notable : si le vendeur est une personne physique non résidente en Espagne, l'acheteur a la qualité de substitut du contribuable.

C'est pourquoi je n'inclurais pas non plus automatiquement la plus-value municipale dans une liste générique de « frais de l'acheteur ». L'opération concrète compte.

01 · Ancien à 300 000 €

Supposons une base fiscale de 300 000 €, barème général et sans avantage fiscal.

TPO : 30 000 €.

À partir de là, il faudrait encore ajouter, selon le cas :

• Les fonds propres destinés au prix.
• Le registre.
• L'expertise s'il y a un crédit hypothécaire.
• Les copies.
• Les services professionnels.
• Les coûts immédiats du logement.
• Le coussin de sécurité postérieur.

02 · Ancien à 700 000 €

Calculons le taux moyen résultant du barème, sans arrondis intermédiaires :

• Les premiers 600 000 € : 60 000 €.
• Les 100 000 € suivants à 11 % : 11 000 €.

TPO : 71 000 €. Pas 77 000 €. Le taux de 11 % ne s'applique pas à la totalité des 700 000 €.

03 · Achat à 400 000 €, valeur de référence à 450 000 €

Concept	Montant
Prix	400 000 €
Valeur de référence	450 000 €
Base imposable	450 000 €
TPO général	45 000 €

C'est un bon exemple montrant pourquoi négocier le prix et calculer l'impôt sont deux exercices liés, mais différents.

04 · Neuf à 500 000 €

• TVA 10 % : 50 000 €.
• AJD 1,5 % : 7 500 €.

Impôts : 57 500 €, avant les autres coûts associés à l'achat.

Fiscalité

• S'agit-il d'un logement ancien ou est-il imposé à la TVA ?
• Existe-t-il une valeur de référence ?
• Quelle sera vraisemblablement la base fiscale ?
• Est-ce que je remplis réellement les conditions d'un barème réduit ?
• Ai-je vérifié la réglementation en vigueur aujourd'hui ?

Financement

• Combien l'établissement est-il réellement disposé à financer ?
• Sur quelle valeur ?
• Ai-je une évaluation initiale de solvabilité ?
• Existe-t-il une commission d'ouverture ?
• Qui paie chaque frais ?
• Combien coûte l'expertise ?

Logement

• Quelle est la taxe foncière (IBI) ?
• Quelle est la cotisation de copropriété ?
• Y a-t-il des appels de fonds ?
• Des interventions extraordinaires sont-elles prévues ?
• Nécessite-t-il un investissement immédiat ?
• Quel entretien exige-t-il ?

Opération

• Quels frais ont été convenus entre l'acheteur et le vendeur ?
• Ai-je besoin d'une vérification juridique spécifique ?
• Ai-je besoin d'une vérification technique ?
• De quel argent disposerai-je après l'achat ?

Avant de chercher un logement, je chercherais à répondre à une autre question :

« Quel est le prix maximum que je peux assumer sans que les impôts, les frais et le financement ne transforment l'achat en une opération inconfortable après la signature ? »

Ce chiffre peut être inférieur à votre pré-accord hypothécaire, à votre épargne totale ou au maximum que vous pourriez techniquement payer. Et ce n'est pas grave.

L'objectif ne devrait pas être d'acheter tout ce que vous pouvez payer. Il devrait être d'acheter un logement que vous pouvez assumer confortablement par la suite.

Données susceptibles de changer : TPO (taux généraux, 20 % et seuils du barème) ; taux réduits et conditions ; limites d’âge, de revenus et de handicap ; TVA ; AJD ; prix de la note simple ; tout autre montant, seuil ou critère légal, y compris la valeur de référence et les règles relatives aux frais hypothécaires, aux dettes de copropriété et à la plus-value municipale. Revérifier les sources officielles à la date de l’opération.

C'est pourquoi ce guide indique expressément : Dernière révision : octobre 2026.

Avant d'utiliser un quelconque chiffre dans une opération réelle, il convient de revérifier :

• La réglementation en vigueur.
• Les conditions personnelles.
• La valeur de référence.
• Les caractéristiques du bien.
• La commune.
• Le type d'opération.

Ce guide a une finalité informative. Il ne remplace pas :

• Une liquidation fiscale individuelle.
• Un conseil juridique.
• Un conseil fiscal.
• Une expertise.
• Une offre hypothécaire.
• Une analyse technique d'un logement.

Son objectif est autre : vous aider à comprendre quelles questions vous devez résoudre avant de décider combien vous pouvez réellement dépenser pour un logement.