Cuánto cuesta realmente comprar una vivienda en Cataluña

Si quieres quedarte con las ideas principales antes de entrar en detalle:

• En Cataluña, la vivienda usada tributa normalmente por TPO.
• El TPO general es progresivo: empieza en el 10 % y alcanza tramos del 13 % para valores superiores.
• La vivienda nueva sujeta a IVA tributa generalmente al 10 % de IVA y, cuando corresponde, al 1,5 % de AJD.
• En segunda mano, el impuesto puede calcularse sobre un importe superior al precio de compra si existe un valor de referencia mayor.
• Si compras con hipoteca, tus ahorros no sirven solo para la “entrada”: también deben cubrir impuestos, gastos y aquello que quieras conservar después.
• Comprar una vivienda no termina económicamente el día de la escritura: comunidad, IBI, mantenimiento, seguros, posibles derramas y reformas también deben formar parte de la decisión.

Segunda mano	Obra nueva sujeta a IVA
TPO general: tipo medio resultante de la escala del 10–13 %.	IVA general: 10 %.
Pueden existir tipos reducidos, con requisitos.	AJD general: 1,5 %, cuando corresponde.
El valor de referencia puede afectar a la base fiscal.	IVA + AJD: 11,5 % de la base correspondiente en una adquisición ordinaria sometida a estos tipos.

Vivienda de segunda mano

Con carácter general, una vivienda usada en Cataluña tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) cuando la operación no está sujeta a IVA.

Desde el 27 de junio de 2025, la ATC establece un tipo medio resultante de aplicar la siguiente escala al valor total del inmueble:

Parte del valor total del inmueble	Tipo aplicable
Hasta 600.000 €	10 %
De 600.000 € a 900.000 €	11 %
De 900.000 € a 1.500.000 €	12 %
Más de 1.500.000 €	13 %

Fuente principal: ATC · TPO, escala y tipo medio. Tipos y umbrales susceptibles de cambiar.

Que el inmueble supere los 600.000 € no significa que todo tribute al 11 %.

Ejemplo · 700.000 €

• Primeros 600.000 € × 10 % = 60.000 €.
• Siguientes 100.000 € × 11 % = 11.000 €.

TPO total del ejemplo: 71.000 €. El desglose muestra cómo se obtiene el tipo medio de la escala; no se aplica el 11 % a todo el valor. Los ejemplos utilizan el tipo medio sin redondeos intermedios; el redondeo del tipo medio en la autoliquidación puede producir pequeñas diferencias.

Algunos ejemplos con la tarifa general

Valor total	TPO
300.000 €	30.000 €
600.000 €	60.000 €
700.000 €	71.000 €
900.000 €	93.000 €
1.000.000 €	105.000 €
1.200.000 €	129.000 €
1.500.000 €	165.000 €
2.000.000 €	230.000 €

Son ejemplos de la tarifa general. Una operación concreta puede estar sujeta a otro tratamiento fiscal.

Existe además un tipo específico del 20 % en determinados supuestos, como ciertas adquisiciones por grandes tenedores o adquisiciones de edificios enteros de viviendas. No es el supuesto habitual de un comprador particular, pero demuestra por qué no conviene utilizar una calculadora fiscal sin introducir correctamente quién compra y qué se está adquiriendo.

Vivienda nueva

Cuando la transmisión está sujeta y no exenta de IVA, una vivienda tributa con carácter general al 10 % de IVA y, si la operación se formaliza en escritura pública, en Cataluña se aplica generalmente 1,5 % de AJD.

Por tanto, en una adquisición ordinaria de vivienda nueva sometida a estos tipos, la carga formada por IVA + AJD equivale al 11,5 % de la base correspondiente, antes de otros gastos.

Ejemplo · Vivienda nueva de 500.000 €

Concepto	Importe
IVA 10 %	50.000 €
AJD 1,5 %	7.500 €
Total de ambos impuestos	57.500 €

Concepto

• IVA 10 %
• AJD 1,5 %
• Total de ambos impuestos

Importe

• 50.000 €
• 7.500 €
• 57.500 €

La Agencia Tributaria establece actualmente el tipo general del 10 % para las entregas de viviendas, incluidas hasta dos plazas de garaje y anexos situados en el mismo edificio cuando se transmiten conjuntamente.

Existen supuestos especiales. Por ejemplo, determinadas viviendas de protección oficial pueden tener un tratamiento diferente.

Este es uno de los aspectos más importantes del artículo.

En una transmisión inmobiliaria sujeta a TPO, no siempre basta con tomar el precio que has negociado y aplicarle el porcentaje correspondiente.

Cuando el inmueble dispone de valor de referencia, la base imponible es la mayor entre:

• Valor de referencia.
• Valor declarado.
• Precio o contraprestación pactada.

Si el inmueble no tiene valor de referencia o este no puede certificarse, entran en juego el valor declarado, el precio pactado y el valor de mercado según las reglas aplicables.

En la práctica · Precio pactado ≠ siempre base fiscal

Concepto	Importe
Precio de compra	400.000 €
Valor de referencia	450.000 €
Base imponible	450.000 €
TPO general al 10 %	45.000 €
Diferencia fiscal	5.000 €

El impuesto se calcula sobre 450.000 €, no sobre los 400.000 € que has pagado, sin que el vendedor haya recibido un euro más.

Por eso, antes de cerrar definitivamente un presupuesto, conviene conocer dos cifras: precio que voy a pagar y base fiscal sobre la que previsiblemente voy a tributar.

Si consideras que el valor de referencia perjudica tus intereses, existe un procedimiento para impugnarlo una vez presentada la autoliquidación conforme a las reglas previstas por la Administración.

Cataluña contempla distintas tarifas reducidas en determinadas adquisiciones de vivienda habitual.

Pero es importante entender una cosa: pertenecer a un colectivo no significa automáticamente que puedas aplicar el tipo reducido. Cada beneficio fiscal tiene requisitos.

Entre los principales supuestos actuales se encuentran:

Jóvenes

Existe un tipo reducido del 5 % para determinados compradores de 35 años o menos cuando la vivienda vaya a constituir su vivienda habitual y se cumplan los requisitos establecidos, incluidos los económicos.

Familias numerosas

Puede resultar aplicable un tipo del 5 % cuando se cumplen los requisitos previstos.

Familias monoparentales

Existe igualmente un tipo reducido del 5 % bajo las condiciones legales correspondientes.

Personas con discapacidad

Determinados compradores pueden aplicar un 5 %, sujeto al grado de discapacidad y a los requisitos económicos y de vivienda habitual establecidos.

Víctimas de violencia machista

Existe un tipo reducido del 5 %, aplicable a hechos imponibles a partir del 27/06/2025, para los supuestos que cumplen las condiciones legales. Fuente: ATC · tarifas TPO, víctimas de violencia machista.

Vivienda de protección oficial

La adquisición de una vivienda habitual de protección oficial tiene un tipo del 7 % en la tarifa THP, cuando se cumplen sus requisitos. Fuente principal: ATC · compraventa de inmuebles, tarifa THP.

Determinados municipios rurales

Existen actualmente tarifas reducidas del 4 % en determinados municipios rurales y del 3 % en municipios rurales de atención especial, siempre que se cumplan todos los requisitos.

También existen tarifas específicas para determinados inmuebles rurales que se adquieren para rehabilitarlos.

Importante

No haría nunca este cálculo: «Tengo 32 años, por tanto pago un 5 %.»

La pregunta correcta es: «¿Cumplo todos los requisitos de la tarifa reducida vigente en la fecha de mi compra?»

Cumplir una característica personal no garantiza por sí solo el tipo reducido. Deben comprobarse todos los requisitos vigentes.

Una diferencia de varios puntos porcentuales sobre el precio de una vivienda puede equivaler a decenas de miles de euros.

Otro detalle que puede generar confusión.

Si dos compradores adquieren al 50 % una vivienda de 700.000 €, no se considera que cada uno esté comprando un inmueble distinto de 350.000 € para determinar el tramo.

El tipo medio resultante de la escala se calcula teniendo en cuenta el valor total del inmueble, y después se aplica a la base correspondiente a la participación adquirida.

La propia Agència Tributària de Catalunya utiliza un ejemplo de una vivienda de 700.000 € adquirida al 50 % por dos personas para explicar este sistema.

Supongamos que preguntas al banco cuánto podría prestarte. La respuesta es importante, pero no responde por sí sola a: «¿Qué vivienda puedo comprar?»

Porque tus fondos propios deberán cubrir varias capas.

Fondos propios · Por capas

Precio de la vivienda − financiación concedida = aportación al precio.

Aportación al precio + impuestos + gastos de compra + tasación y otros gastos financieros + reformas o puesta en marcha + colchón posterior.

El Banco de España explica que la tasación sirve a la entidad para valorar el inmueble y el riesgo de la operación, pero la financiación final depende de las condiciones concretas de la entidad y del prestatario.

Por eso no utilizaría el “80 %” como una promesa. Puede servir como ejemplo habitual de financiación, pero no como regla garantizada.

Imagina una vivienda usada de 400.000 € y, únicamente a efectos del ejemplo, que la financiación concedida fuera 320.000 €.

Concepto	Importe
Precio de la vivienda	400.000 €
Financiación hipotética	−320.000 €
Tu aportación al precio	80.000 €
TPO general (base fiscal de 400.000 €)	+40.000 €
Antes de otros gastos	120.000 €

Y todavía no hemos hablado de:

• Tasación.
• Registro.
• Copias notariales que correspondan.
• Servicios profesionales.
• Reformas.
• Mudanza.
• Seguro.
• Mobiliario.
• Ni de cuánto dinero quieres conservar después.

Por eso empezar una búsqueda únicamente a partir de «El banco me presta hasta X» puede llevar a visitar viviendas que en realidad quedan fuera de tu rango seguro.

Es habitual mezclar sus gastos. Pero jurídicamente y económicamente conviene separarlas.

Gastos de formalización del préstamo hipotecario

En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el Banco de España resume actualmente el reparto de la siguiente manera:

El cliente paga	La entidad financiera paga
La tasación.	Notaría correspondiente a la formalización del préstamo.
La copia de la escritura del préstamo si la solicita.	Registro de la hipoteca.
La comisión de apertura, si existe y está prevista en las condiciones.	Impuestos de la hipoteca y gestoría asociada a la formalización hipotecaria.

Esto se refiere a los gastos de formalización del préstamo. No significa que el banco pague los impuestos ni todos los gastos de comprar la vivienda. Esa distinción es fundamental.

Si existe financiación hipotecaria, la vivienda deberá ser tasada conforme al sistema aplicable. La tasación la paga el cliente.

Además, si ya dispones de una tasación realizada por una sociedad homologada y sigue vigente, la entidad debe aceptarla en los términos previstos por la normativa, aunque pueda realizar sus propias comprobaciones sin repercutirte el coste de esas comprobaciones.

El precio de una tasación no está fijado mediante una tarifa única para todas las viviendas. Depende de:

• Inmueble.
• Complejidad.
• Proveedor.
• Ubicación.
• Características de la valoración.

Por eso evitaría afirmar en una guía: «Una tasación cuesta exactamente X euros.» No existe una cifra universal.

Puede existir o no. No presupuestaría automáticamente 0 % ni tampoco 1 %.

Hay que revisar las condiciones de la oferta hipotecaria concreta. Si existe una comisión de apertura, debe estar correctamente informada dentro de las condiciones del préstamo.

Es habitual encontrar en Internet frases del tipo: «La notaría cuesta aproximadamente un 1 %.» No utilizaría esa regla para planificar una compra.

Los aranceles notariales están regulados y la cantidad concreta depende de las características del documento y de la operación.

Además, debe diferenciarse qué gastos corresponden a:

• Compraventa.
• Préstamo hipotecario.
• Copias.
• Pactos entre las partes.

Lo importante no es memorizar un porcentaje redondo, sino entender qué concepto estás pagando y por qué.

La inscripción de la compraventa también genera derechos registrales regulados mediante arancel.

De nuevo: no utilizaría un porcentaje genérico sobre el precio como si fuera una regla fiscal. Su importe dependerá de la operación y del arancel aplicable.

Una comprobación pequeña pero útil: la nota simple

Una nota simple del Registro permite consultar información como:

• Titularidad.
• Descripción de la finca.
• Cargas.
• Información registral relevante.

Según la Sede de Registradores, son 9,02 € por finca, impuestos y retenciones no incluidos. Importe susceptible de cambiar con el tiempo.

Comparado con el importe total de una compra es una cantidad mínima, pero la información puede ser muy relevante.

Una compraventa puede requerir distintos profesionales según su complejidad. Entre otros:

• Abogado.
• Arquitecto o técnico.
• Asesor fiscal.
• Gestoría.
• Intermediario hipotecario.
• Representación del comprador.

No todos son obligatorios en todas las operaciones.

Una compra sencilla de un piso relativamente reciente y una vivienda costera antigua con reformas, dudas urbanísticas o una comunidad compleja no presentan el mismo nivel de riesgo ni requieren necesariamente las mismas comprobaciones.

Por eso prefiero distinguir entre costes legalmente asociados a la operación y servicios que puede ser razonable contratar para proteger mejor una decisión concreta.

Comprar una vivienda no termina financieramente el día que recibes las llaves. Antes de decidir, conviene conocer también:

• IBI.
• Cuota ordinaria de comunidad.
• Derramas aprobadas.
• Posibles actuaciones extraordinarias.
• Seguro.
• Suministros.
• Mantenimiento.
• Reformas.
• Piscina.
• Jardín.
• Climatización.
• Seguridad.
• Costes derivados de mantener la vivienda vacía durante determinados periodos.

En una vivienda junto al mar pueden aparecer además necesidades de mantenimiento relacionadas con:

• Salinidad.
• Humedad.
• Viento.
• Exposición.
• Cerramientos.
• Elementos metálicos.
• Fachadas y exteriores.

No significa que todas estas viviendas generen necesariamente más gasto. Significa que también hay que analizar el coste de uso, no solo el coste de adquisición.

Una cuota baja de comunidad no significa necesariamente que el edificio sea barato de mantener.

Antes de comprar

Conviene revisar, cuando corresponda:

• Certificado de deuda.
• Últimas juntas.
• Derramas aprobadas.
• Actuaciones previstas.
• Estado de fachada.
• Cubierta.
• Ascensor.
• Piscina.
• Jardines.
• Posibles obras extraordinarias.

En Cataluña, el artículo 553-5 del Código civil de Cataluña establece que los elementos privativos quedan afectados al pago de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y del fondo de reserva, correspondientes a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años naturales inmediatamente anteriores.

El vendedor debe declarar que está al corriente o especificar los pagos pendientes y aportar un certificado del estado de sus deudas con la comunidad. En el certificado deben constar también los gastos y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y aportación no puede otorgarse la escritura, salvo renuncia expresa de las partes en los términos previstos por la norma.

En la práctica

Yo no trataría el certificado de comunidad como “otro papel para la notaría”. Puede ayudarte a descubrir que una vivienda aparentemente dentro de presupuesto lleva asociada una derrama extraordinaria importante. Y eso también forma parte del precio real de entrar en la propiedad.

En una compraventa ordinaria, no con carácter general.

En las transmisiones onerosas, el contribuyente del impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos es normalmente quien transmite el terreno.

Existe una excepción relevante: si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador tiene la consideración de sustituto del contribuyente.

Por eso tampoco incluiría la plusvalía municipal automáticamente en una lista genérica de “gastos del comprador”. La operación concreta importa.

01 · Segunda mano de 300.000 €

Supongamos una base fiscal de 300.000 €, tarifa general y sin beneficio fiscal.

TPO: 30.000 €.

A partir de ahí todavía habría que añadir, según corresponda:

• Fondos propios destinados al precio.
• Registro.
• Tasación si hay hipoteca.
• Copias.
• Servicios profesionales.
• Costes inmediatos de la vivienda.
• Colchón posterior.

02 · Segunda mano de 700.000 €

Calculamos el tipo medio resultante de la escala, sin redondeos intermedios:

• Primeros 600.000 €: 60.000 €.
• Siguientes 100.000 € al 11 %: 11.000 €.

TPO: 71.000 €. No 77.000 €. El 11 % no se aplica a los 700.000 € completos.

03 · Compra por 400.000 €, valor de referencia 450.000 €

Concepto	Importe
Precio	400.000 €
Valor de referencia	450.000 €
Base imponible	450.000 €
TPO general	45.000 €

Es un buen ejemplo de por qué negociar el precio y calcular el impuesto son dos ejercicios relacionados, pero diferentes.

04 · Obra nueva de 500.000 €

• IVA 10 %: 50.000 €.
• AJD 1,5 %: 7.500 €.

Impuestos: 57.500 €, antes de los demás costes asociados a la compra.

Fiscalidad

• ¿Es segunda mano o tributa por IVA?
• ¿Existe valor de referencia?
• ¿Cuál será previsiblemente la base fiscal?
• ¿Cumplo realmente alguna tarifa reducida?
• ¿He comprobado la normativa vigente hoy?

Financiación

• ¿Cuánto está dispuesta a financiar realmente la entidad?
• ¿Sobre qué valor?
• ¿Tengo una valoración inicial de solvencia?
• ¿Existe comisión de apertura?
• ¿Quién paga cada gasto?
• ¿Cuánto cuesta la tasación?

Vivienda

• ¿Qué IBI tiene?
• ¿Cuál es la cuota de comunidad?
• ¿Existen derramas?
• ¿Hay actuaciones extraordinarias previstas?
• ¿Necesita inversión inmediata?
• ¿Qué mantenimiento exige?

Operación

• ¿Qué gastos se han pactado entre comprador y vendedor?
• ¿Necesito revisión jurídica específica?
• ¿Necesito revisión técnica?
• ¿Qué dinero tendré disponible después de la compra?

Antes de buscar una vivienda, intentaría responder otra pregunta:

«¿Cuál es el precio máximo que puedo asumir sin que impuestos, gastos y financiación conviertan la compra en una operación incómoda después de firmar?»

Esa cifra puede ser inferior a tu preaprobación hipotecaria, tus ahorros totales o el máximo que podrías pagar técnicamente. Y no pasa nada.

El objetivo no debería ser comprar todo lo que puedas pagar. Debería ser comprar una vivienda que puedas sostener con comodidad después.

Datos susceptibles de cambiar: TPO (tipos generales, 20 % y umbrales de la escala); tipos reducidos y requisitos; límites de edad, renta y discapacidad; IVA; AJD; nota simple; cualquier otro importe, umbral o requisito legal, incluido el valor de referencia y las reglas de gastos hipotecarios, comunidad y plusvalía. Deben verificarse de nuevo en las fuentes oficiales en la fecha de la operación.

Por eso esta guía indica expresamente: Última revisión: octubre de 2026.

Antes de utilizar cualquier cifra en una operación real deben volver a comprobarse:

• Normativa vigente.
• Requisitos personales.
• Valor de referencia.
• Características del inmueble.
• Municipio.
• Tipo de operación.

Esta guía tiene finalidad informativa. No sustituye:

• Liquidación fiscal individual.
• Asesoramiento jurídico.
• Asesoramiento fiscal.
• Tasación.
• Oferta hipotecaria.
• Análisis técnico de una vivienda.

Su objetivo es otro: ayudarte a entender qué preguntas necesitas responder antes de decidir cuánto puedes gastar realmente en una vivienda.